以土地开发为核心的中国园区经济

一、园区经济的主流理论及实践

 

园区经济是一种由政府或企业为实现产业发展目标而创立的有地理界限的特殊环境,是区域开发的政策工具,且多位于在土地供给方面具有较少掣肘因素的城市郊区。在发达国家,郊区空间避开了城市内部所出现的交通拥堵、环境恶化,甚至犯罪等问题;在发展中国家,园区经济大都依靠政策环境和基础设施,利用土地和劳动力成本的比较优势,吸引特定的投资和经济活动,从而实现地方经济发展,融入全球市场。

世界园区经济是伴随着全球产业革命的不断推进而诞生、发展。是空间组织形态与产业组织形态在特定区域的聚合。现代产业园区作为园区经济和产业聚集的载体,既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区作为产业集聚的载体和组成部分,能够有效的创造企业的集聚力,通过共享资源,带动关联企业的发展,从而推动产业集聚的形成,推动产业合理布局,促进产业结构转型、升级。

改革开放41年,以深圳的蛇口工业园为起点,中国的园区经济从无到有、从弱到强,堪称中国改革开放经济腾飞的最大贡献者,也是直接推进中国经济社会快速发展和工业化进程的重要力量。庞大的园区经济体系和其承载的工业、制造业等一系列主要产业直接关乎中国经济的命脉,41年来的经济贡献举足轻重,一直是中国的经济增长极、创新集聚高地和对外开放前沿。

针对园区经济这一研究对象,可将其划分为传统型和现代型两大类,相关政策演变脉络及其对应的主要相关理论,包括增长极理论、创新集群理论、工业生态系统理论和企业家精神理论。世界各国制定了各种产业区域开发政策,建立了名目繁多的园区经济,且由于各国国情和发展阶段不同,各自所设立园区经济的种类和名称也不同,但整体上,园区经济可以划分为两大类型:一类是关注单一的短期性经济增长目标的传统园区经济,另一类是关注多元的长期性综合发展目标的现代园区经济。

基于不同国家和地区所处的发展背景、所能供给条件的实践基础,不同类型园区经济的概念之成型,得益于在各国不同发展阶段兴起的区域及产业发展理论,如增长极理论之于出口加工区,可持续发展理论之于生态园区经济,创新集群理论之于科技园区,创业生态系统之于创新区等。文章选择性地阐述了影响园区经济发展的主要理论,这些理论一方面较为清晰地解释了不同园区经济的发展原理;另一方面也为园区经济在不同国家和地区的实践推广提供了相对规范的思路,有助于把握今后国际园区经济相关理论与实践的发展方向。

工业园是最早在英美等西方发达国家出现的园区经济类型,称谓各异,例如美国的工业园和英国的企业区(enterprise zone)。建设这类实体的目的在于吸引新工业的投资,缓解工业对中心城市的压力和对环境的污染。较早的工业园曾定义为:在兴建工厂之前,由一个独立组织的规划提供一组适用的工业建筑(用地),辅之以基础设施和绿色空间,如公共道路、植物园、娱乐场所、停车场等,且包括各类设施之间的地带。由于用地限制和地租增加,工业园内的多层建筑逐年增多。从美学角度来看,工业园强调形体设计、保持建筑物后退和建筑密度最小等类似公园的特点,并且在其管理中保持优美的、类似公园的环境。

就现阶段园区经济关联理论及园区经济实践的发展进程而言,二者亦都有着各自的发展趋势和前景。前者表现为不同理论相互之间的逻辑关系尚未建立,因此需要在跟进指导或启示不同类型园区经济发展实践的同时,逐步建立系统化的理论研究体系。后者则因其内涵的时空变迁而表现出两大走向:其一是传统园区经济被赋予新的内涵,使得传统与现代园区经济及其内部子类之间的界线在具体实践中趋于模糊;其二是新理念、新技术、新媒介、新要素以及运行机制和管理体制的创新都在改变着以往的园区经济内涵,乃至孕育着新的园区经济类型。


现代园区经济的发展模式和区域市场经济发展的成熟程度密切相关。一般来说,欧美发达国家,由于市场经济成熟,法律体系相对完善,现代园区经济的发展基本依赖于市场自身的作用,政府干预较少。现代园区经济的发展目标完全是微观主体逐利行为的合力结果,经济导向功能较强。

增长极理论的发展与国际上出口加工区的建设实践在时间上同步。其概念是法国经济学家佩鲁(Francois Perroux)于1955年由抽象经济空间延伸出来的,之后布代维尔(J. R. Boudeville)在1966年将增长极的经济概念转化为地理概念。增长极理论认为,把推动性产业(propulsive industry)嵌入某特定空间可以形成集聚经济,产生增长中心,推动整个区域经济的增长。该理论成为政府在参与园区经济建设、空间选址引导、功能定位和政策制定等方面的基础。

国际上很多决策者对增长极和增长中心含义的解释相当宽泛,在许多方面与其理论不符,受到了广泛的质疑。增长中心政策与佩鲁最初的基于产业之间关系的增长极理论的本意大相径庭。增长极这一概念本身也具有局限性。首先,重要的内源性增长过程被排除在增长极理论之外。佩鲁及其弟子从理论上无法解释创新的推动性活动如何展开,只是把创新单位具有先进的技术看作既成事实。地理空间意义上的增长极理论也不能解释创新活动在增长极地区的发展,从而暗示欠发达地区不能自行增长,必须依靠增长极或增长中心的引导。其次,增长极定义本身就很模糊。它的基础是佩鲁对经济增长的大体思路,概念的描述非常抽象,没有进行地理设定,这一概念却被广泛应用于具体地区。再次,增长极理论可以从各种方面进行解释,既是论断,也是信仰,甚至是“事实”,因此很自然地被作为灵丹妙药,在各种情况下均被接受,甚至不用验证,就应用到许多经济发展规划中。

长期以来,有关学者对产业区域开发政策实践不断进行反思。实施传统的区域开发政策,例如对大型工业项目和基础设施的巨额投资,以及在本地区资源优势的基础上选择、发展主导产业等,是期望这些项目能产生足够的乘数效应,使它们的经济效益扩散到不发达地区,以缩小地区差异,达到共同富裕。伴随区域发展认识的演化,现代园区经济趋于成型,并在全球范围内陆续酝酿出现了新的关联理论,比较有代表性的是创新集群理论、可持续发展理论以及正在成型过程中的企业家精神(理论)。

科技园的理论基础是创新集群理论。创新集群是在当地企业和机构近距离的协同作用的基础上发展起来的,是行为主体合作的网络,是促进创新的产业社区,是大学、科研院所、企业、地方政府等机构及其个人之间在长期正式或非正式的合作与交流的基础上所形成的相对稳定的系统。产业创新首先取决于创新型的企业家和科技人才,此外决定于知识学习的过程和企业之间、产学研之间关系的质量、强度及其网络的结构。
卡斯特尔(M. Castells)和霍尔(P. Hall)全面考察了科学园、科学城、高技术城等规划,他们认为,建立高技术中心整个事业最艰难的部分是推动大学研究人员和产业界的联系。“这种联系可以是非正式的,通过随便的交往或通过鼓励有创业精神的大学衍生公司建立起来。

创新集群中最重要的是促进合作的机构(institution for collaboration)加强企业间联系,降低物流成本和交易费用,从而促使产、学、研、官互动,促进产业融合和技术创新。中国的一些较成功的科技园的管理机构、行业协会等多种组织通过机制创新,正在起着合作机构的作用。那些在培育创新型企业和创新绩效方面较差的科技园,正是缺乏这类合作机构。另外,尽管创新集群具有地方化和专业化特征,但在全球化背景下,创新的投入又不完全是本地的。中国的科技园与发达国家科技园相比,需要更加注重国际企业之间和科技园之间的交流和合作。

从世界范围来看,越是市场经济发达、法制完善的国家或地区,其现代园区经济的发展模式越倾向于市场的自然选择,现代园区经济的自身目标和定位越是比较单一,越是倾向于经济利益的发展目标。园区经济发展的时空特点促成了其自身内涵及内部产业活动的多样化,由此衍生出了不同的园区经济类型。早期园区经济的相关研究中对其区位和功能属性各有侧重,并伴随相关实践的频繁出现,不同研究线索逐步交汇与发展,使得园区经济的理论本质渐趋明确。

二战后初期所发展的园区经济以全面工业化和城市化浪潮为助推,以如何尽快高效地完成国家经济体系的重建为发展大方向,以区域的均衡与非均衡发展为议题,此时的园区经济指导理论带有明显的功利主义色彩,以区域发展理论中的增长极理论、新国际分工理论、产品生命周期理论等为代表。进入20世纪后期,伴随区域发展所关注内容和所涉及影响要素的日益多样,园区经济所承载的功能趋于多元,其相关理论研究逐步摆脱对唯经济效益论这一初衷的依赖。


二、中国园区经济中土地开发权转移制度的理论分析


园区经济相关理论演进与园区类型衍生的实践之间存在着一定的对应性。不断更新的相关解释理论学说与园区经济衍生过程并行,这些研究在指导或启示相应时期园区经济发展实践的同时,也在实践中逐步实现自身的演进。

开发权转移作为土地溢价回收的一个主要手段, 其价值理念的形成发源于开发利益公共还原理论。所谓开发利益,是指由于公共投资建设而引发的土地增值收益。城市与区域规划的相关法规会对土地的 价值产生重要影响。某些土地在获得增值收益的同时,其他土地也可能会因规划控制而蒙受一定的利益损失。因此,有必要在受益者和受损者之间建立某种经济补偿机制和利益平衡机制。如何对这部分增值收益进行合理地分配,对利益受损者进行合理的补偿,成为开发利益公共还原理论的核心内容。

1941年英国“阿斯瓦特报告”(Uthwatt Report)就曾经指出,城市规划对于土地价值的影响并不作用于其总额变化,而主要是对开发利益的空间性分配和再分配。这一思想对于开发权转移制度的实施具有重要的指导意义。西方国家近代城市规划制度自其形成初期,就始终贯穿了开发利益公共还原的理念,并且在不同的经济社会发展阶段,通过各种形式和途径,影响着规划管理的政策导向及其演变进程。可以说,正是由于建立了以开发利益公共还原为核心的基本目标和价值取向,城市规划制度才能够得到社会公众的认同,制度的权威才能得以树立。

将土地开发权从土地所有权当中独立出来,赋予其一定的交易功能,使其在相应规划法规的约束下,按照市场交易规则,在特定区域范围内,得以自由地流动。通过构建适宜的交易平台,就可以将保护区所拥有的开发权转移(销售)至增长区,增长区只需要为此支付相应的经济补偿。在这种市场化的“权-钱交易”中,政府、农地拥有者和开发商均能够从中获益,可谓皆大欢喜。具体来看,通过将经济活动引导至环境承载力较强的地区,政府实现了对特定区域开发容量的有效调控,达到了保护农业用地和生态环境敏感地带的公共目标;农地拥有者在放弃土地开发权、承担土地市场价格大幅度贬值损失的同时,也将会得到可观数量的虚拟开发权,通过在市场上进行销售,即能获得价值不菲的经济补偿;开发商则通过向农地所有者支付相应补偿费用,购买额外数量的开发权进行异地开发,从而满足了项目建设更高强度的开发建设需求。

产业园区,实际上是生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,阿尔弗雷德·马歇尔(1890)在其《经济学原理》一书中,首次提出了产业聚集及内部聚集和空间外部经济(External Economies)的概念。马歇尔指出,同一产业越多的企业聚集于一个空间,就越有利于企业所需生产要素的聚集,这些要素包括劳动力、资金、能源、运输以及其它专业化资源等等。空间内诸如此类的投入品,或者说生产要素的供给越多,就越容易降低整个产业的平均生产成本,而且随着投入品专业化的加深,生产将更加有效率,该空间企业也将更具有竞争力,也就是现在所说的“集聚效应”,这就是现在我们发展产业集聚的原因所在。迈克尔·波特从企业竞争力的角度提出了“产业群”的概念:“产业集群是一组在地理上靠近的相互联系的公司和关联的机构,它们同处或相关于一个特定的产业领域,由于具有共性和互补性而联系在一起”。这个概念让“产业集聚”更趋于形象化。

土地开发权转移作为一种规划调节手段,从空间层面对土地的开发强度和开发容量施以行政干预,试图扭转并重塑单纯市场条件作用下的土地开发强度与土地利用格局所带来的对空间环境资源的不合理占用局面,引导市场开发力量与空间发展重心的转移。通过开发权在不同地域空间的流转,使得开发容量在更为广阔的地域空间得以优化配置,在极大减轻对自然环境干扰的同时,整体开发容量甚至还会有所提升。这种做法既释放了接收区的旺盛开发需求,又保护了发送区的自然环境景观,达到了集约利用土地、减少资源损耗、节省财政支出、平衡各方利益等多维目标。

事实上,要保证土地和园区的开发权供给与需求的平衡是相当困难的,其中一个最主要的障碍就是开发权的供给和需求在时间上并不同步。开发权转移制度构建了一种储备机制,解决了开发权供给和开发权需求的时间错位问题。当发送区的土地所有者一时间难以找到买家,或者开发商一时难以找到卖家时,就容易出现供给与需求之间的结构性失衡。为了确保开发权的市场交易顺利进行,就有必要构建一种缓冲机制,发挥开发权的“蓄水池”功能。

在上述理论背景下,在园区开发运营中“开发权银行”应运而生。国际上很多园区开发主体通过设立专门的机构,借助一笔启动资金,提前储备开发权,然后适时销售。通过建立开发权的缓冲机制,就能够缓解供需结构性失衡,及时回笼资金,从而实现开发权的时间调节和资金流的良性循环。

20世纪80年代中期以来,多个学科重新挖掘了产业集聚对于促进技术创新和增强国家竞争力的作用(所谓“新区域主义”),研究了发达国家成功案例。“产业集群”概念得到了一些政界和商界的认可,也成为很多国家区域经济和科技发展的新思维和政策工具。

产业集群是一群在地理上邻近的企业和机构(通常称为行为主体),它们具有产业联系而且相互影响。通过行为主体的联系和互动,在区域中产生外部经济,从而降低成本,在行为主体相互信任和合作的学习氛围中促进技术创新。
在国际上,产业集群概念应该说是很重要的。这个概念最初是在发达国家提出来的,是促进技术创新的概念。但是应用到发展中国家就有些问题。集群中相互学习和促进创新的效应可能产生,也可能不产生。

集群和园区的概念一直缠绕在一起的,城市化、地方化这些概念也一直缠绕在一起的。这方面在中国并没有真正理解,尤其是这两个概念有一部分是重叠的,也就是说企业在近距离靠近、共生,发生促进降低成本和技术创新这样的效应,可能需要园区,也可能不需要园区。

传统的产业集聚理论一般只是把企业集聚的区域作为企业的经营地点(site of operation);而新的集群概念是把企业集聚的区域作为企业的互动地点(site of interaction),通过互动,特别是知识的互动来实现创新。对于发展中国家来说,现在基本上只考虑经营的效益。国内现在正建设产业集聚基地,而在基地里面是不是将来会促进这些行为主体之间的互动,这方面值得研究。

产业园区作为产业集聚的载体和组成部分,能够有效的创造企业的集聚力,通过共享资源,带动关联企业的发展,从而推动产业集聚的形成,推动产业合理布局,促进产业结构转型、升级,在中国产业升级与转型的趋势下,产业园区也将迎来发展的高速时期。基于产业集聚的园区经济不仅在地理上具有组织、制度、技术和企业的相对集中,而且由于园区经济内部产业集聚所带来的协同效应、溢出效应和自增强效应,使得园区经济在生产效率、交易效率、产业组织优化带来的市场绩效和产品差异化等方面具有明显的竞争优势。

因此,一方面园区的发展依赖于企业集群的形成,企业集群的规模、效率、对资源的整合能力和新陈代谢能力决定着园区的规模、效率和可持续发展,企业集群的机理维系着园区经济的运行,企业集聚所带来的集聚经济、外部经济、范围经济构成了园区经济的重要内容;另一方面,园区经济的健康发展反过来又反哺区内企业群,为企业群的壮大不断输人制度、基础设施、服务等公共产品,并通过强化园区产业发展导向,制定、规范集群政策,培育和促进产业集群。


三、中国园区经济中土地开发的经济学分析


中国经济奇迹的模式中最独特的特征是土地模式的推动,这种模式由政府主导,在政府之手和市场之间形成良性的互动和协调发展,一定程度上是改革开放之后中国经济奇迹的发动机。

这一奇迹的产生是由于中国独特的二元土地制度安排,农村土地集体所有,城市土地实行国有制。土地的转用实行的是政府垄断土地的一级市场,统一供应土地。在土地的结构转变中,由政府享有土地的增值收益。实施土地的用途规划管制,通过土地指标管理达成经济增长目标。

由于这套独特的土地制度安排,使得地方政府有抓手推动地方经济发展,具体表现为政府可以很好的将土地指标的管控与经济增长目标和区域发展战略相结合。在改革开放后,尤其是90年代以后,经济发展的主战场在沿海地区,彼时建设用地的指标投放量、建设用地的规模也主要匹配在沿海地区;2003年后,区域发展战略调整,为解决区域不平衡问题,土地指标的调整在西部大开发、中部崛起的区域再平衡战略中起到很大作用。同时,建设用地的供应量在保增长、促发展中也起到了很大的作用。中国土地管理的基本目标是严格保护耕地,保障粮食安全。实际上,土地管理的目标也有隐性的双重性,即是在保耕地、保粮食安全的同时也在保增长。

中国GDP与国有建设用地出让面积相关性(1993-2017)

这种以土地为引擎的经济增长模式中的一个重要特点是依赖高投资,直接表现为在经济增长的过程中,基础设施用地投放量和占比的不断增加。

中国GDP与基础设施用地供应相关性(2003-2017)

中国的土地资源禀赋在工业化的过程中面临两个重要问题:耕地总量不足和土地结构问题。从耕地总量来看,需要增加7亿亩的土地才能够解决全部人口的吃饭问题,侧面反映中国的土地资源不足,不足以自给自足支撑大规模的工业化。土地结构问题表现在南北不平衡。南方的水土、气候更适合农业种植,土地资源禀赋自然的平衡方式是南粮北运,而改革开放后我们观察到的是北粮南运和主粮以外的粮食进口。

中国的整体资源禀赋是不足以支撑中国启动工业化的,很大程度上得益于这套独特的土地制度,在用地供应量上,高速增长时期我国近40%的土地用以配置于工业用地;在结构上倾斜于工业化的主战场沿海地区。这套特殊的土地制度保证工矿仓储用地的高额配置,压低工业地价维持制造业成本竞争优势。从下图中可以看出:商服地价、住宅地价高企的过程中,工业地价长期保持低水平。是中国成为世界工厂竞争优势中除了劳动力的低成本和高素质外的另一个重要竞争力。

工业用地地价、商服地价及住宅地价变化情况(2000-2018年)

中国的园区工业化作为中国工业化的一个重要特征也得益于这套特殊的土地制度安排。首先政府在做园区建设时通过两种方式解决了园区的资本来源:即直接划拨土地给企业,由企业进行基础设施建设;用园区的土地抵押进行基础设施建设。而低价获得土地之后的抵押融资也赋予了企业资本能力。住宅和商服用地在2003年之后实行招标挂牌出让,从而最大化政府的土地收入,而土地收入又成为了市政建设的资金来源。2008年后为应对金融危机而成立的各种融资平台的实质也是以地融资,通过土地抵押来形成城市化资本的来源。

由于特殊的土地制度,实际上形成了中国特色的资本形成方式。改革开放后,通过土地制度的改革,有偿使用、招牌挂方式的出让,形成了土地资本化;这与早期工业化和前苏联的资本形成方式有着天壤之别。在过去的经济发展中,以土地供应调节应对经济发展的周期性问题形成了良性的互动,在经济不景气时增加土地供应,经济过热时减少土地供应,从而达到保增长、促发展的目标。

建设用地供应总量与GDP增长率变化关系

在经历30年高速增长平台之后,固有机制的效率下降。2008年后东部地区企业用地方式已经悄然发生变化。工业用地的需求下降,产出增长率快速提升,企业已经自发的向高质量的增长方式转变;而在这一时期,中西部仍然还是原来的模式。土地基础上的经济增长模式在东西部地区产生重大差异。2008年以后基础设施用地的权重越来越大,工业用地的占比下降,房地产用地并没有上升。经济发展越来越依赖于高投资对供应基础设施的拉动,而实体经济,工业与房地产的失衡越来越严重。

基础设施用地权重越来越大

2008年后,原来靠土地征收的低成本的城市化模式转变为靠征地拆迁的高成本城市化模式转变,城市化从增量阶段转变到存量阶段,政府卖地的成本不断上升,通过土地出让的净收益不断下降。这意味着政府背后的债务风险,原有的通过新增土地卖地,来进行债务的借新还旧难以为继。

中国的土地城市化模式便显出高成本和土地融资两大特征:一是土地金融化。政府土地融资的背后是承诺土地收入偿债,而土地收入作为偿债来源的背后是土地价值的不断上升,在这一时期的直接表现为土地的金融化。另一方面,土地抵押的本质是真实杠杆率的不断上升,在这一时期,大部分中西部省份土地抵押的真实杠杆率已经大于2 。


四、以土地开发为核心的中国园区经济前瞻


土地资本化是过去40年中国经济发展过程中资本形成最重要的内容和经济高速发展最重要的秘密,也就是土地和高增长之间的关系,土地和工业化的关系,土地和城市化的关系,土地和资本形成的关系。

我国数量众多、种类多样的园区经济从国家到地方的经济发展、从吸引外资到对外投资中都起着重要的作用。当下,在沿海发达省份,原有的以出口加工为主的园区经济正在从依赖外资走向内外资并重或以内资为主,从依靠承接跨国公司外包业务走向自主创新,从单纯加工制造走向发展生产性服务,从污染严重走到清洁生产和绿色发展。在成为经济增长极和创新集聚高地之前,产业园区最初的任务是作为改革开放的桥头堡发展外向型经济,是我国的进出口贸易区,及至今日依然是对外开放的最前沿。

随着产业园区的不断发展,更伴随着其不断成长集聚能力和资源配置能力,国家在政策面一直赋予其更加主动和灵活的体制机制和改革试点。出口加工区、综合保税区、自由贸易区等等,中国一直在主动探索更加全球化和市场化的贸易机制和开放体系。各种当代新技术、新业态层出不穷,加速器和孵化器等创客空间涌现出来,促进了国内市场的发育和创新、创业的发展,甚至吸引了国外创新和创业者进入园区。我国改革开放初期的类似上述传统园区经济类型的大量园区已经向科技园、生态工业园和创新区过渡;原有的高新技术产业开发区也正在迅速培育着创新集群,注重产学研合作和企业网络构建的制度创新。

中国是新兴市场国家,其市场体系、技术、法律等很多方面,与发达国家相比还存在很多差距。中国特区和现代园区经济的建立,不仅仅是一种经济导向的实践,更是制度创新导向的一种实践。从目前来看,我国现代园区经济的建立和发展,还不能完全脱离政府的多方面参与,我国现代园区经济的建立只能是政府和市场结合的产物。也正因为如此,我国现代园区经济的发展很多时候肩负着一些社会职能。

园区经济的运营,一般要经历从产出导向到产业导向再到产品导向(科技创新)的升级过程,有了特定的主导产业,才能围绕特定产业组织产业链、搭建技术平台,精准高效地组织优质的园区运营资源。在产业发展上,对做什么不做什么要有坚定性,采用正面清单和负面清单指引管理产业发展,聚焦几个产业方向主动作为,坚定地执行。

当然,在产业发展上也要有一定的灵活性,清单外的产业及项目可采用“一事一议”原则灵活处理。对于已有一定产业基础的园区更是如此,关注未来的潜力增长产业,淘汰低效落后的产业,但对于中间状态的产业就要灵活处理。
在信息技术应用的驱动下,传统的产业链分化、融合和创新,催生了大量的新的业态。分化是将产业链、价值链打散,从传统的补链思维到拆链思维,促进了CRO、CMO到模块化产业集群的发展。产业链的融合包括产业间的渗透、交叉、跨界,诞生了多样化的综合解决方案提供商。还有3D打印、众包等创新的业态,传统的产业生态发生了巨变,出现了很多新的产业客群,要分析不同客群的产业组织规律,才能发掘有效需求;好的产业规划是在有效需求的基础上,建立创新地图、产业地图、应用地图。

空间服务依然是园区经济的主要服务,伴随着企业需求的不断发展,产业载体的形态进一步分化,“小而专”的园区不断涌现出来。无论是大型开发区,还是产业新城、特色小镇等,大尺度的土地空间正在分解为一个个有机的产城细胞,其物业产品、服务和环境建设,能够更好满足特定产业对空间尺度、地面承重、建筑层高、废弃物处理、供应链组织等的专业化需求。

在设计园区的商业模式时,要系统思考园区开发的资本运作逻辑、财务结构模型、主要盈利渠道和商业角色定位。在财务结构设计上,盈利渠道的延伸取决于企业的自身实力和资源,合理配比地产、服务、投资等业务组合;而盈利渠道的弹性主要取决于政府收益的贴现。而基于开发要求的商业角色重塑,主要是从土地一级开发到一二三级联动综合开发,从物业开发到产业物业一体化开发,从开发商到投资商、运营商,不仅做产业落地的招引者,更要做产业发展的推动者。

土地思维、地产思维将园区开发运营固化,如果仍以土地经营、物业租售的模式进行园区开发,那么产业蓝海必将变成一潭死水。结合产业价值链的变革、创新生态的发展趋势,未来的园区经济运营需要具备产业思维、金融思维、互联网思维和大数据思维。

产业思维就是将产业发展放在首要位置,理解产业组织规划,寻求产业服务痛点,链接产业要素资源。金融思维包括融资-聚资-投资三个层面,借助多样化的金融产品和工具组合,实现园区开发-产业培育-资本运营的自循环,用金融的力量打造园区开发运营的闭环。互联网思维应贯穿于园区的定位、招商、运营等各个阶段,主要体现在产业的聚焦和专注、极致产品的设计、产业的长尾效应、快速响应市场需求等方面。大数据思维运用大数据、人工智能等技术搭建园区产业互联网平台,全面掌握产业的发展现状和需求,产业链数据和前沿趋势,在不确定性中寻找发展的确定性。

伴随历次的国际产业转移及全球产业分工网络的建构,园区经济受到多国决策者的青睐。在应用这个政策工具的过程中,园区功能不断地发生着变化。在影响不同国家和地区经济社会发展的过程中,发达国家(地区)和发展中国家(地区)之间具有时间上的梯度性,如从最早的享有国家(地区)乃至跨国特殊政策待遇的特别经济区(如保税区、出口加工区、自由贸易区等),到强调绿色可持续发展的生态工业园区、以创新活动为主要承载内容的科技园区,乃至时下在全球范围内流行、强调企业家精神和开放共享的创新区。

基于不同国家和地区所处的发展背景、所能供给条件的实践基础,不同类型园区经济的概念之成型,得益于在各国不同发展阶段兴起的区域及产业发展理论,如增长极理论之于出口加工区、可持续发展理论之于生态园区经济、创新集群理论之于科技园区、创业生态系统之于创新区等,以及比较优势理论、新国际分工理论、产品生命周期理论、产业集群理论、竞争优势理论等。本文选择性地阐述了影响园区经济发展的主要理论,这些理论一方面较为清晰地解释了不同园区经济的发展原理,另一方面也为园区经济在不同国家和地区的实践推广提供了相对规范的思路。

就现阶段园区经济关联理论及园区经济实践的发展进程而言,二者亦都未曾止步,且有着各自的发展趋势和前景。前者表现为不同理论相互之间的逻辑关系尚未建立,因此需要在跟进指导或启示不同类型园区经济发展实践的同时,逐步建立系统化的理论研究体系。后者则因其内涵的时空变迁而表现出两大走向,其一是传统园区经济被赋予新的内涵,使得传统与现代园区经济及其细分类型之间的界线在具体实践中趋于模糊;其二是新理念、新技术、新媒介、新要素以及运行机制和管理体制的创新都在改变着以往的园区经济内涵,孕育着新的园区经济类型。

在产业发展跨界融合、区域发展协调协同、全球发展互联互通的新产业发展格局背景下,任何一个企业、一个产业、一个区域都与全球化的市场供应融为一体,任何一个园区经济都不能再采取区域化、封闭化、孤立化的发展模式。各地园区经济发展不论在园区定位、产业选择、主导产业培育等方面,首先要研究分析国家发展战略,做好自身园区在整体国家发展战略的精准定位;同时还要做好所在区域内的园区功能定位,或区域发展战略的支撑作用;更重要的是要立足自身园区产业与产能发展,做好对整体市场发展需求量与需求变化的研究分析与预判,做好市场需求战略的超前规划。结合自身园区经济自身战略规划的制定,与国家发展战略、区域发展战略、产业发展战略、市场发展战略进行叠加融合,从而以科学发展战略引领园区经济实现科学持续发展。

从理论上讲,以出口加工为主的园区加强了与国内经济的联系,并在国内获得了更多的投入,增强了供应商的能力建设和技能积累。当园区及其周围产生网络化的企业集群时,园区的发展则更为先进。通过劳动力培训,发展生产者服务业,提高生产力,促进创新,一般的传统园区经济可以逐步向技术先进的园区过度,并促进全国的经济和社会发展。中国的深圳等城市内的园区已经展示了这样一个升级过程。

对于以土地开发为核心的园区经济下一步经济走势,有如下一些特征:

第一,经济减速中防衰退。改革开放41年以来,中国经济确实是一场奇迹,这场奇迹最重要的表现就是经济绩效为正的年份占大多数。从历史规律看,国家和国家之间的比较不在于某一个时期增长率有多高,而在于为负的年份少。在发达国家的历史长河中可以看出,正增长的年份和负增长的年份比较,为负的年份越来越少,整个经济的波动减少,国家的政治和经济的互动趋于良性。经济减速中的核心是在减速的过程中,防止增长为负的年份不断地累计,对整个政治和经济的互动产生非常大的不利影响。

第二,正确认识城乡中国结构形态。中国未来的结构转变过程中产生的分歧比较大,一种思路是继续提高中国的城市化水平,另一种思路是乡村建设。中国的城乡发展是疫情之后要思考的一个重要的战略性问题。经历了改革开放40年发展后的中国已经由乡土中国发展到全面城乡中国的阶段,而后仍将经过很长时间的发展才会达到全面的城市中国阶段。

城乡中国格局

这一过程绝不是简单的城市化,将农村人口变为城市人口,在这其中有很多重要的挑战:具体有提升农业竞争力,增加土地的回报和农业生产率的提高;未来的乡村形态;城乡关系,良性的城乡互动和融合等。

乡村的发展机会绝不是简单的城市化,新常态下,乡村的发展机会不断涌现。土地制度改革需要通过给予乡村用地权力,促进生产要素不断回流乡村,通过保证城乡用地权力的平等保障城乡两个发展空间的平衡。整个中国工业化模式的改革,首先需要改变原有的园区土地供应的方式,以更灵活的、多样化的供地方式,来应对产业升级和工业化的转型发展。其次,已有的低效的园区用地的消化问题也需要通过市场化配置的改革来匹配产业升级的用地需求。

目前城市土地已经从增量阶段进入到存量结构优化阶段。用地的结构性问题,第一体现在工业用地占比和政府用地占比过大,挤占城市宜居生态用地。城市用地的结构需要调整和优化。第二体现在存量土地的盘活路径需要打通。其实质是存量的建设用地,在土地增值的过程中,收益如何分享的问题。现有的土地管理模式,在98年后匹配高速工业化和城市化的用地需求量中起到了积极和作用,也具备相应的合理性。目前可以更大胆的推动由计划管理到空间规划管控的方式转变。

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