工业地产的盈利模式

在过去十年当中,商业地产可以说是一枝独秀,经历了一个长期的兴盛历程,但是随着商业地产的大量推出,逐渐形成饱和的状态,开始走向下坡的道路,此时工业地产就凸显出其潜在的价值,工业地产价格优势明显,更具有广阔的投资价值,而且在未来上升空间也是非常大的,工业地产市场的产业规模仍是不断扩大,在上升通道中不断突破已毋庸置疑,对于这个潜力巨大的工业地产,其盈利模式又是怎么样的呢?

 


一、非市场主流模式——以土地溢价增值而获取利润

 以土地溢价增值而获取利润主要是对于工业地产的持有者与经营者来说,就是利用土地增值从而谋取获得较大的利润。持有人从政府手上以最低价收购土地,然后进行一级开发包括基础设施的建设,这样在短时间内让已收购的土地得到增值,如果等到土地达到建设用地的某种条件,就像建立起产业园区之类的,这样土地的价值还会大幅度增长,而且对经营人而言,土地的增值还能够提升其土地、仓库、房屋等出租收入,可以说是一种非常传统而且有用的获利方式。

二、目前市场主流模式——通过自主经营出售、出租等方式进行获利

 1.仓库租赁销售,经营人把园区里修建的大型现代化仓储配置租赁给一些零售商、制造商和物流公司等等。

 2.配置租赁,重要的交通配置可以很好的便利企业的发展,例如铁路专用线、物流配置例如装卸、输送配置等租赁给园区里的企业运用。

 3.房屋租赁,出租园区里一些办公楼宇或者其他用处的房屋。

 4.停车场费用,物流园区里凭着自身强大的信息技能,引进许多运输企业的入驻,园区里可以建立现代化的停车场。

 5.还有一些其他的管制费用和服务费用,例如物业管制、信息服务、培训服务、技术服务等等。

三、未来市场主流模式——工业地产PEITs

“产权式REITs”的运营模式是通过产权式REITs发起资产包,实现投资人对物业的有权持有,并成立资产管理公司,对物业按REITs规范进行管理,投资人按产权单位直接实现投资目的,该产权单位按标准REITs设计,通过产业投资基金的转换,可以与未来上市REITs的基金单位实现对价。早在2007年,国内首只工业地产产权式REITs落户江苏镇江,其表现为一种集合投资计划。最后因为法律制度的原因,内地首只REITs最终夭折。随着我国经济发展突飞猛进,加上各项制度的不断完善,在未来PEITs这种模式的运作一定会成为市场主流的工业地产盈利模式。

 


经过几年的快速发展,地产行业已经不再是初级阶段的竞争,逐渐开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了,行业的也变得更加激烈起来。工业地产早在2006年以前还是政府行为占据着主导位置,但随着发展的不断创新和升级,未来市场行为一定会成为开发的主流,我们逐渐从“中国制造”走向了向“中国创造”,这也给工业地产行业带来极大的发展机遇,未来工业地产必将成为一大不可忽视的开发热点,将会引发新一阵的开发热潮。

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